Ceny starších rodinných domů před rekonstrukcí v Česku poprvé po letech klesají — a to ve chvíli, kdy byty zdražují dvouciferným tempem. Trh začal počítat, kolik bude modernizace domu skutečně stát, a tu částku odečítá z ceny.
První pokles po letech růstu
Podle dat CENTURY 21 za první čtvrtletí 2026 ceny středně velkých starších rodinných domů před rekonstrukcí meziročně stagnují, u části trhu klesají o přibližně jedno procento. Pro srovnání: ceny bytů v Česku rostly meziročně o 12,6 % a v únoru 2026 dosáhly průměrných 95 296 Kč za metr čtvereční, v Praze 160 254 Kč/m² (meziročně +9,78 %).1
Jedno procento dolů zní jako statistický šum. Významné je to jako signál — jde o první zaznamenaný pokles v této kategorii po letech nepřetržitého růstu, a v segmentu, kde vlastníci roky brali růst ceny za jistotu.
Nejde o chalupy a domy z padesátých let. Data ukazují posun u středně velkých domů postavených typicky na přelomu tisíciletí, CENTURY 21 do stejné kategorie řadí i domy z devadesátých let — tedy stavby, které jejich majitelé stále vnímají jako „téměř novostavby". Dům z roku 2001 má dnes 25 let, původní okna, zateplení podle tehdejších norem (pokud vůbec) a zdroj vytápění na konci životnosti.
„Majitelé domů z devadesátých let a přelomu tisíciletí si mnohdy neuvědomují, že trh je přestal vnímat jako mladé nemovitosti. Bez rekonstrukce, anebo alespoň bez realisticky nastavené ceny, která náklady na ni zohledňuje, se prodej buď protahuje, nebo vůbec nerealizuje."
— Tomáš Jelínek, výkonný ředitel CENTURY 21 v Česku1
U staršího fondu je situace ještě vyhraněnější. Přes 70 % rodinných domů postavených před rokem 1970 nemá provedeno žádné zateplení. Průměrné stáří obydleného bytového fondu v Česku bylo při posledním podrobně vyhodnoceném sčítání 49,8 roku, u rodinných domů 49,3 roku. Pětina domácností nemá za sebou vůbec žádnou tepelně izolační úpravu — v absolutních číslech více než 800 tisíc domácností.2
Proč zlevňují právě teď
Sešly se tři věci a všechny tlačí stejným směrem.
1. Kupující dnes umí spočítat rekonstrukci
Rozptyl cen rekonstrukcí je široký — od 5 000 Kč/m² u kosmetických úprav po 50 000 Kč/m² u kompletní přestavby s výměnou instalací a zásahy do dispozice. U domů postavených před rokem 1980 se navíc doporučuje počítat s rezervou 25 % na skryté vady. Jakmile kupující tuhle částku zná, promítne ji do nabídky — a k tomu si typicky připočte riziko a čas, které rekonstrukce zabere.
2. Regulace dala energetické náročnosti cenovku
Revidovaná evropská směrnice o energetické náročnosti budov (EU) 2024/1275 ze 24. dubna 2024 stanovuje členským státům trajektorii: průměrná spotřeba primární energie v obytných budovách se má proti roku 2020 snížit o 16 % do roku 2030 a o 20–22 % do roku 2035, přičemž nejméně 55 % té úspory má přijít z renovace nejhorší části fondu.3
Zatím to není zákaz prodeje ani povinnost renovovat konkrétní dům — a je dobré tuhle hranici držet, protože se o ní šíří hodně nesmyslů. Ale trh na regulační trajektorii reaguje předem. Energetický štítek G v inzerátu už není formalita, kterou nikdo nečte.
3. Skončily dotace, přišly úvěry
Program Nová zelená úsporám se od roku 2026 zásadně změnil. Klasická nevratná dotace pro běžné domácnosti skončila. Podpora dnes funguje formou zvýhodněného úvěru, u kterého Státní fond životního prostředí kompenzuje část úroků, zatímco žadatel splácí jistinu. U modelového úvěru 2 milionů korun se splatností 15 let může úspora na úrocích dosáhnout přibližně jednoho milionu.4
Efekt na trh je jednoznačný: kupující už nemůže počítat s tím, že mu stát pošle několik set tisíc na účet. Cash flow rekonstrukce se zhoršilo — a to se propisuje do ceny, kterou je ochoten za nezrekonstruovaný dům dát.
Dvě data, na která si dát pozor. U opatření na obálce budovy (zateplení fasády a střechy, výměna okna a dveří) musí být dům dokončen před 1. červencem 2013. U technologií (tepelné čerpadlo, fotovoltaika, rekuperace, teplo z odpadní vody) před 1. lednem 2023. Záměna těchto dvou dat patří k nejčastějším důvodům špatně připravených žádostí.4
Tři cesty pro vlastníka
Pokud dům vlastníte a nejste pod tlakem času, pokles ceny nezrekonstruovaných domů nemusí být špatná zpráva. Trh vám za dům odečítá náklady rekonstrukce a k nim si připočítává vlastní riziko. Když rekonstrukci uděláte sami, ten rozdíl zůstane vám.
| Cesta | Kdy dává smysl | Hlavní riziko |
|---|---|---|
| Prodat teď, jak to je | Potřebujete peníze v horizontu měsíců. Lokalita, kde poptávka převyšuje nabídku bez ohledu na stav. | Sleva, kterou trh požaduje, bývá vyšší než skutečné náklady rekonstrukce. Prodej se protahuje. |
| Zrekonstruovat a prodat | Dům je konstrukčně zdravý a lokalita nese cenu zrekonstruované nemovitosti. | Rozpočet a termín. Bez pevné ceny a technického dozoru se marže rozpustí. |
| Zrekonstruovat a pronajímat | Dům prodávat nechcete — je rodinný, nebo věříte v lokalitu. Chcete z něj příjem. | Neobsazenost, opotřebení, správa. Vyžaduje delší horizont než tři roky. |
Čtvrtá možnost — nechat dům stát prázdný — generuje pouze náklady: daň z nemovitosti, pojištění, minimální vytápění proti vlhkosti a plíživé chátrání.
Modelový příklad: dům 140 m² ve Středních Čechách
Zděný dům 140 m² z konce sedmdesátých let, obec 30 km od Prahy, energetická třída F, původní okna, plynový kotel po záruce. Vlastník ho zdědil a prodávat nechce.
Vstupní čísla:
- Rekonstrukce v komplexním rozsahu, střední pásmo: 18 000 Kč/m² → 2 520 000 Kč
- Rezerva 25 % pro dům před rokem 1980 → celkem 3 150 000 Kč
- Nájemné bytů ve Středočeském kraji: 326 Kč/m² měsíčně, data za duben 2026 (3. nejvyšší v ČR, meziročně +9,0 %; celorepublikový průměr 324 Kč/m²)5
- Korekce na 240 Kč/m² — náš odhad, ne data. U rodinných domů bývá jednotkový nájem nižší než u bytů srovnatelné plochy: nájemce platí za celou plochu včetně té, kterou nevyužívá, a k tomu provoz zahrady a většího objemu vytápění. Veřejnou statistiku nájmů domů za m² k dispozici nemáme, proto pracujeme se 74 % krajské úrovně bytů.
Výsledek: nájem 33 600 Kč měsíčně, tedy 403 000 Kč ročně hrubého. Po odečtení 25 % na provoz, neobsazenost, opravy a správu zbývá přibližně 302 000 Kč ročně čistého.
302 000 Kč čistého ročně proti 3 150 000 Kč vloženým do rekonstrukce je 9,6 % p.a. z investovaného kapitálu — u domu, který už vlastníte a který dnes nevydělává nic.
To číslo je potřeba číst správně, a proto ho uvádíme s druhým vedle. Pokud dům už vlastníte a nemáte pro něj alternativní využití, relevantní je právě 9,6 %. Pokud ale reálně uvažujete o prodeji a investování výtěžku jinam, musíte počítat proti celkové hodnotě aktiva. Průměrná nabídková cena domů ve Středočeském kraji byla v květnu 2026 70 539 Kč/m² (celorepublikový průměr 50 923 Kč/m²)6; u 140 m² to dává hrubý orientační bod 9,9 milionu. Proti součtu 9,9 + 3,15 milionu vychází čistý výnos přibližně 2,3 % p.a.
Rozdíl mezi 9,6 % a 2,3 % není trik. Jsou to odpovědi na dvě různé otázky — „vyplatí se vložit tři miliony do domu, který mám?" a „je tenhle dům dobrá investice proti alternativám?". Ani jedno číslo nepočítá zhodnocení nemovitosti v čase a odpisy, které u pronajímané nemovitosti snižují daňový základ.
Jak si to přepočítat na svůj dům. Vezměte plochu, násobte cenou rekonstrukce ve svém rozsahu (viz náš průvodce rekonstrukcí), přidejte 25 % rezervu u domů před rokem 1980 a technický dozor 2–5 % z ceny stavby. Na příjmové straně vezměte krajské nájemné za m², snižte o 20–30 % a odečtěte čtvrtinu na provoz. Číslo, které vyjde, porovnejte se slevou, kterou po vás dnes žádají kupující.
Kdy se rekonstrukce nevyplatí
Ne každý starší dům je příležitost. Existují situace, kdy je poctivější doporučit prodej nebo demolici:
- Nesanovatelné statické vady. Praskliny přes celou výšku nosné zdi, sedání základů, poškozený krov v kombinaci s vlhkým zdivem. Náklad se přiblíží ceně novostavby.
- Lokalita nenese cenu. Rozptyl mezi kraji je zásadní: od 34 364 Kč/m² v Olomouckém kraji po 70 539 Kč/m² ve Středočeském.6 Na okresní úrovni jde ještě níž. Tam, kde dům po rekonstrukci prodáte za 30 tisíc Kč/m², nemá smysl do rekonstrukce dávat 18 tisíc.
- Dispozice, kterou nelze změnit bez zásahu do nosných konstrukcí. Někdy je novostavba na místě původního domu levnější. A na rozdíl od běžné novostavby na volném pozemku na ni lze dosáhnout na podporu z Nové zelené úsporám — s dvěma podmínkami: původní objekt musí splňovat definici podporované nemovitosti (stará garáž, stodola ani kůlna nestačí) a nový dům musí mít řízené větrání s rekuperací a alespoň jeden podporovaný obnovitelný zdroj.4
- Horizont pod tři roky. Rekonstrukce se nevrátí, pokud potřebujete peníze zpět dřív.
Rozhodnout to lze poměrně brzy a poměrně levně. Stavebně-technický průzkum stojí u běžného rodinného domu 5 000 až 15 000 Kč a je to nejlepší poměr informace k ceně v celém procesu.
Co to znamená pro kupující
Druhá strana téže mince: kdo umí rekonstrukci odřídit nebo má dodavatele, dostává poprvé po letech vyjednávací pozici. Zatímco stavební pozemky za posledních deset let zdražily o 221 % (z 814 Kč/m² v červnu 2016 na 2 615 Kč/m² v červnu 2026)7 a byty rostou dvouciferně, u starších domů před rekonstrukcí se cenový růst zastavil. Koupit dům se pozemkem a zrekonstruovat ho je proti výstavbě na volné parcele stále obhajitelnější.
Hypoteční sazby tomu zatím nehrají do karet ani nepřekáží: Swiss Life Hypoindex se v červenci 2026 pohyboval na 5,32 %, repo sazba ČNB na 3,75 %, inflace na 1,50 %.1
Nechcete prodávat? Spočítáme, co z domu může vydělávat
U domu, který nechcete prodat, umíme spočítat dvě věci vedle sebe: co bude rekonstrukce v pevné ceně stát a jaký nájem nebo prodejní cena z ní reálně vyjde. Včetně varianty rozdělení domu na dvě samostatné jednotky, pokud to dispozice a předpisy dovolí. Konzultace je zdarma a nezávazná.
Nezávazná konzultace zdarma →Nechcete řešit vlastní nemovitost, ale výnos hledáte? Přijímáme pasivní investory do našich projektů.
Zdroje
- Hypoindex.cz / data CENTURY 21: Stagnace cen starších domů: první zlom po letech růstu realitního trhu, 12. 5. 2026. Hodnoty Hypoindexu, repo sazby a inflace k 29. 7. 2026.
- Dokoupilová, V., Horák, P.: Stav bytového fondu ČR z pohledu energetické náročnosti budov, TZB-info, 20. 6. 2022 (data ze sčítání 2011 a šetření ČSÚ ENERGO 2015).
- Směrnice Evropského parlamentu a Rady (EU) 2024/1275 ze dne 24. dubna 2024 o energetické náročnosti budov, čl. 9 odst. 2. Zveřejněna v Úředním věstníku EU 8. 5. 2024.
- Průvodce programem Nová zelená úsporám 2026, Stavitel, 29. 7. 2026.
- Hypoindex.cz: Pronájem bytů v ČR za posledních 5 let, 29. 5. 2026 — data za duben 2026.
- Realiťák roku: Domy k prodeji za poslední 3 roky, data za květen 2026 — ČR 50 923 Kč/m², Středočeský kraj 70 539 Kč/m², Olomoucký kraj 34 364 Kč/m².
- Hypoindex.cz: Pozemky pro bydlení za 10 let: v ČR zdražily o 221 %, 27. 7. 2026.
Ceny rekonstrukcí, rezerva 25 % u domů před rokem 1980, náklad na stavebně-technický průzkum a rozsah technického dozoru vycházejí z rozpočtů realizovaných projektů, nikoli z veřejné statistiky. Jednotkový nájem 240 Kč/m² je náš odhad, ne měřená hodnota. Modelový výpočet je ilustrativní — není to nabídka, cenový odhad ani investiční doporučení. Konkrétní posouzení povolení a výkladu předpisů patří stavebnímu úřadu, daňové dopady daňovému poradci.