Skryté vady u domů před rokem 1980

Přes 70 % rodinných domů postavených v Česku před rokem 1970 nemá provedeno žádné zateplení a průměrné stáří obydlených rodinných domů bylo při posledním podrobně vyhodnoceném sčítání 49,3 roku.¹ Většina těchto domů je konstrukčně v pořádku. Problém není ve stáří samotném — je v tom, že část toho, co se v nich najde, dnes podléhá ohlašovací povinnosti, a část se nedá spravit tak, jak se to dělalo dřív.

Proč zrovna rok 1980

Není to ostrá hranice, ale praktická. U domů dokončených zhruba do konce sedmdesátých let se sešlo několik věcí: běžné používání azbestu, materiály s vyšším obsahem přírodních radionuklidů, hliníkové elektrické rozvody a hydroizolace, které mají dnes za sebou padesát let životnosti.

Odtud pochází i rezerva 25 %, kterou u domů z tohoto období doporučujeme držet nad rozpočtem. Není to opatrnost — je to zkušenost s tím, kolik se toho objeví až po odkrytí konstrukcí.

Co se najde podle období

Období	Typické konstrukce	Na co si dát pozor
do 1945	Plné cihly na vápennou maltu, klenby, dřevěné stropy s násypem	Chybějící nebo dožilá izolace proti zemní vlhkosti, napadení dřevěných prvků, nestabilní vápenné malty při zásahu do zdiva
1945–1970	Cihelné zdivo, škvárobetonové tvárnice, škvárové zásypy stropů	Azbest v izolacích a krytinách, vlhkost ve škvárových zásypech, poddimenzovaná elektroinstalace
1970–1980	Pórobeton, škvárobeton, panelové prvky, eternitové krytiny	Azbest v eternitu a v lepidlech, stavivo s vyšším obsahem radia, hliníkové rozvody

Azbest: od letoška se hlásí i svépomocná demontáž

Tohle je nejdůležitější změna, kterou by měl znát každý, kdo plánuje sáhnout na starší dům. Práce s azbestem se ohlašuje místně příslušné krajské hygienické stanici. Zaměstnavatelé a osoby samostatně výdělečně činné nejméně 30 dní předem, fyzická nebo právnická osoba jako investor či zhotovitel stavby nejméně 3 dny předem.²

V praxi to znamená, že demontáž eternitu z garáže o víkendu už není soukromá věc. Azbest se v československém stavebnictví používal běžně: v azbestocementových krytinách a deskách, v izolacích rozvodů, v lepidlech a v některých podlahových krytinách. Vizuálně ho od bezazbestových náhrad spolehlivě nerozeznáte — potvrdit ho může jen laboratorní rozbor vzorku.

Když si nejste jistí, je pořadí kroků jednoduché: nejdřív odběr vzorku a rozbor, teprve pak rozhodnutí, jestli se bourá svépomocí, nebo se volá specializovaná firma.

Stavivo, které samo vyzařuje

Tohle je vada, kterou žádná prohlídka neodhalí, protože není vidět ani cítit.

Na přelomu sedmdesátých a osmdesátých let se ukázalo, že pórobeton vyráběný v Poříčí u Trutnova obsahuje vysoké koncentrace radia. Struska z bývalé elektrárny v Rynholci u Nového Strašecí, ze které se vyráběly stavební panely, obsahovala radia zhruba čtyřikrát víc. Rozsah použití je ale u každého materiálu jiný: z rynholeckých panelů se v letech 1972 až 1983 postavilo přibližně 3 000 typových rodinných domů řady START, poříčský pórobeton šel do řádově desetitisíců jiných domů.³

Pokud váš dům spadá do tohoto období a lokality, SÚJB nabízí měření zdarma. Je to nejlevnější způsob, jak si tuhle otázku odškrtnout.

Radon z podloží

Radon je druhá nejvýznamnější příčina rakoviny plic po kouření. Podle Státního ústavu radiační ochrany roste riziko o 16 % na každých 100 Bq/m³ a průměrná koncentrace v českých budovách je 118 Bq/m³.⁴

Právní rámec dává atomový zákon č. 263/2016 Sb. Referenční úroveň je 300 Bq/m³; nad ní má vlastník usilovat o snížení, pokud je to rozumně dosažitelné. Při ročním průměru nad 3 000 Bq/m³ je vlastník povinen opatření provést.⁴

Při koupi existujícího domu žádný předpis měření neukládá. SÚRO ale doporučuje vyžádat si od prodávajícího protokol, a pokud žádný nemá, měření požadovat.⁴ Dvě věci, které se vyplatí vědět:

• Radonový program ČR nabízí bezplatné informativní měření dlouhodobými stopovými detektory, přednostně v obcích s vyšším radonovým rizikem. Žádá se přes Národní radonovou databázi
• Na protiradonová opatření lze získat dotaci až 150 000 Kč pro byt v rodinném nebo bytovém domě se stavebním povolením vydaným do 28. 2. 1991, pokud dlouhodobý průměr přesahuje 1 000 Bq/m³. Poskytovatelem je Ministerstvo financí, nikoli SFŽP — to je častý omyl⁴

Povinnost stanovit radonový index pozemku vzniká u nové stavby nebo přístavby s obytnými místnostmi. U rekonstrukce až tehdy, když nově vzniknou obytné nebo pobytové místnosti — třeba při přestavbě sklepa nebo půdy.⁴

Vlhkost: proč sanační omítka není řešení

Nejčastější chyba u starých domů. Vlhká stěna se omítne sanační omítkou, na rok je klid a pak se problém objeví o patro výš.

Podle recenzovaného textu z Fakulty stavební ČVUT je sanační omítka „téměř vždy doplňujícím opatřením" — nikoli opatřením samostatným. Utěsnění povrchu podle něj znamená uzavření vlhkosti ve zdivu, její nahromadění a postup do jiných částí stavby, zpravidla výše.⁵

Před volbou metody je proto potřeba určit zdroj. Prakticky:

• Vzlínající vlhkost — ostře ohraničený pás od podlahy nahoru, výkvěty solí, nejhorší na jaře
• Kondenzace — plísně v rozích, za nábytkem, u tepelných mostů, nejhorší v topné sezoně
• Zatékání — nepravidelné mapy vázané na déšť, obvykle shora nebo u prostupů

Každý z těchto tří zdrojů se řeší jinak a záměna vyjde draho.

Průzkum, inspekce, nebo posudek?

Tři různé věci, které se běžně zaměňují.

Inspekce nemovitosti je vizuální prohlídka před koupí. Užitečná, ale nedestruktivní — inspektor nebourá a nesonduje. A jedna věc, kterou je poctivé říct: inspektor nemovitostí není v Česku regulovaným povoláním. V seznamu regulovaných povolání ho nenajdete a certifikáty, které se v oboru objevují, vydávají profesní spolky samy. Neznamená to, že jsou bezcenné — znamená to, že za nimi nestojí stát. Vybírejte podle referencí a pojištění odpovědnosti, ne podle certifikátu na webu.

Stavebně-technický průzkum jde dál — zahrnuje sondy, měření vlhkosti, posouzení konstrukcí. U běžného rodinného domu stojí 5 000 až 15 000 Kč — proti rozpočtu rekonstrukce je to zlomek, který rozhoduje o zbytku.

Statický posudek řeší jednu konkrétní otázku — únosnost a stabilitu. Nechává se zpracovat, až když průzkum najde důvod.

Když se vada objeví po koupi

Občanský zákoník dává kupujícímu u nemovitosti lhůtu pěti let od nabytí k vytknutí skryté vady.⁷ Tady se ale dělá zásadní chyba ve výkladu.

Druhá věc, která rozhoduje, je co mohl kupující objektivně očekávat. Porovnání dvou rozhodnutí Nejvyššího soudu to ukazuje dobře. U devadesátiletého domu kupující neuspěl — zjištěná vlhkost a dřevokazný hmyz odpovídaly běžnému opotřebení stavby na hranici životnosti. U zhruba stodvacetileté roubenky naopak uspěl, protože rozsah napadení dřevomorkou běžné opotřebení přesahoval.⁷

Z toho plyne praktický závěr: rozhoduje ne stáří samo, ale rozdíl mezi tím, co bylo slíbeno, a tím, co dům skutečně je. U domu prezentovaného jako zachovalý nebo po rekonstrukci máte silnější pozici než u zjevně dožilé stavby prodávané jako dožilá. Průzkum před podpisem tenhle rozdíl umí zdokumentovat. Formulace „kupující kupuje nemovitost ve stavu, v jakém se nachází" pozici prodávajícího dále posiluje.

Na co se ptát při prohlídce

1. Rok kolaudace — z katastru, ne od prodávajícího. Určuje azbest, radon i nárok na dotace
2. Byla někdy měřena koncentrace radonu? Pokud ano, chtějte protokol
3. Jaká je krytina a je někde eternit? Včetně kůlny, garáže a přístřešků
4. Hliník, nebo měď v rozvodech? A kdy proběhla poslední revize elektroinstalace
5. Kde přesně jsou vlhké stěny a v jaké výšce — vyfotit, změřit výšku pásu od podlahy
6. Vyměněná okna na jinak nezatepleném domě? Ptejte se, jestli se od té doby neobjevily plísně
7. Je půda nebo sklep přestavěný na obytný prostor? Pokud ano, měl vzniknout radonový posudek

Na cokoli, co při prohlídce najdete a co vypadá jako problém, si nechte zpracovat průzkum před podpisem rezervační smlouvy. Po podpisu už vyjednáváte z horší pozice.

Zdroje

1. Dokoupilová, V., Horák, P.: Stav bytového fondu ČR z pohledu energetické náročnosti budov, TZB-info, 20. 6. 2022. Podíl nezateplených domů pochází ze šetření ČSÚ ENERGO 2015, stáří fondu ze sčítání lidu, domů a bytů 2011.
2. Ohlašování prací s azbestem od 1. 1. 2026, Krajská hygienická stanice Středočeského kraje; shodně KHS kraje Vysočina a KHS Zlínského kraje.
3. Státní úřad pro jadernou bezpečnost: Domy postavené z rynholeckého škvárobetonu a poříčského pórobetonu. Kontext k objevu zvýšených koncentrací radia: Historie radonové problematiky, Radonový program ČR.
4. Zákon č. 263/2016 Sb., atomový zákon, § 98 a § 99; vyhláška č. 422/2016 Sb., § 97 (referenční úrovně). Zdravotní riziko a průměrné koncentrace: SÚRO — zdravotní účinky radonu a SÚRO — kupuji dům nebo byt. Dotace: Ministerstvo financí ČR, kapitola Všeobecná pokladní správa; podmínky stanovuje vyhláška č. 362/2016 Sb., postup vyhláška č. 464/2016 Sb. Aktuální výzvu ověřte na mfcr.cz.
5. Kupilík, V. (Fakulta stavební ČVUT v Praze): Optimální volba sanační metody u objektů zasažených vlhkostí, TZB-info, 2. 12. 2013 (recenzovaný). Míru vlhkosti zdiva klasifikuje ČSN P 73 0610.
6. Typologický přístup k hodnocení energetické účinnosti bytového fondu, STÚ-K / projekt TABULA, 2011.
7. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2129 odst. 2 (pětiletá lhůta k vytknutí skryté vady u nemovité věci) a § 2112. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 506/2025 z 27. 8. 2025, právní věta schválena 13. 5. 2026; dále sp. zn. 33 Cdo 896/2010 (kupující neuspěl) a sp. zn. 33 Cdo 764/2019 z 28. 1. 2021 (kupující uspěl).

Cena stavebně-technického průzkumu a rezerva 25 % u domů před rokem 1980 vycházejí z našich rozpočtů, nikoli z veřejné statistiky. Přehled konstrukcí podle období je zobecnění z praxe — konkrétní dům se může lišit. Tento článek není právní poradenství; výklad odpovědnosti za vady v konkrétním případě patří advokátovi, posouzení radiační situace Státnímu úřadu pro jadernou bezpečnost a povinnosti při práci s azbestem místně příslušné krajské hygienické stanici. Znění předpisů si před rozhodováním ověřte v účinném znění.